• rozwiń
    • WIG20 2156.06 +0.06%
    • WIG30 2442.11 +0.09%
    • WIG 56898.36 +0.21%
    • sWIG80 11489.29 +0.33%
    • mWIG40 3644.68 +0.66%

Ostatnia aktualizacja: Dziś 17:15

Dostosuj

Temat: Niedziele wolne od handlu

Polacy kochają galerie handlowe. Te zbudowane "z głową"

Polacy kochają galerie handlowe. Te zbudowane "z głową"
Foto: tvn24 Foto: Galerie handlowe są w Polsce bardziej popularne

Jest dziedzina, w której Polska prześciga Niemcy. To wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu centrów handlowych. W Polsce wciąż przybywa centrów i galerii handlowych. Kolejne wyrastają jak grzyby po deszczu, a jak twierdzą eksperci to jeszcze nie koniec, bo klienci wciąż czekają na nowe inwestycje.

Tylko w pierwszych miesiącach tego roku w Polsce otworzyły się trzy nowe centra handlowe. Chodzi o Atrium Felicity w Lublinie, Galerię Amber w Kaliszu oraz Galerię Siedlce. Tym samym, jak wynika z danych Jones Lang LaSalle (JLL), wielkość powierzchni handlowy nad Wisłą wzrosła o ponad 140 tys. metrów kwadratowych. Co daje łączną liczbę 8,6 mln metrów kwadratowych powierzchni wynajmowanej w 370 centrach handlowych.

Pewny biznes

- Polski rynek nieruchomości handlowych cechuje stabilny rozwój, a sprzyja temu wzrost zarobków, poprawa nastrojów konsumenckich, wzrost sprzedaży dynamicznej, spadek bezrobocia i prognozowany wzrost PKB. Jesteśmy również najbardziej dynamicznym rynkiem w Europie Środkowo–Wschodniej pod kątem aktywności deweloperów – mówi Edyta Potera, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni handlowych JLL w Polsce.

Kolejne inwestycje handlowe są już w drodze. Według wyliczeń JLL na etapie realizacji jest obecne 28 nowych obiektów handlowych. Największe z nich to Sukcesja w Łodzi (45 tys. mkw.), Galeria Warmińska (41,5 mkw.) oraz Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 tys. mkw.). 42 proc. budowanych centrów handlowych znajdzie się w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.

- W budowie pozostaje ponad 561 tys. mkw. w ramach 23 centrów handlowych, ok. 56 tys. mkw. parków handlowych oraz 12 tys. mkw. centrów wyprzedażowych.  Tegoroczne otwarcia zostaną zdominowane przez obiekty małe i średnie – twierdzi Edyta Potera.

Karol Kalicki, prezes i założyciel Upside Property, firmy zajmującej się m.in. zarządzeniem inwestycjami w nieruchomości komercyjne twierdzi, że polski rynek przeszedł już do fazy dojrzałości.

- Obecnie następuje kolejny etap, kiedy rynek osiągnął już pewien stopień nasycenia. Następuje weryfikacja tego, co już osiągnęliśmy – mówi Karol Kalicki i dodaje, że wprawdzie krajowy rynek jest już w wysokim stopniu rozwinięty, ale nie oznacza to, że nie będą się na nim pojawiać nowe projekty. - Rozwój dojrzałego rynku wygląda inaczej. Nie należy  spodziewać się już tak dynamicznego przyrostu nowych powierzchni, jak to miało miejsce w poprzednich latach, ale raczej następować będzie to rozwój jakościowy, udoskonalanie i rozbudowę tych miejsc, które już istnieją. Na czym skorzystają klienci. A nowe projekty będą trafiały teraz tam, gdzie jest większa pewność, że znajdzie się na nie zapotrzebowanie – tłumaczy Kalicki.

Kryzys? Jaki kryzys!

Anna Szmeja-Kroplewsa z Polskiej Rady Centrów Handlowych twierdzi, że polski rynek nieruchomości handlowych dobrze poradził sobie ze kryzysem finansowym. - Kiedy w 2008 roku na świecie wybuchł kryzys finansowy, to wprawdzie sześć miesięcy później w branży zaczęliśmy widzieć pierwsze oznaki spowalniania, ale nie była to recesja, czy kryzys, lecz spowolnienie – mówi Anna Szmeja-Kroplewska i dodaje, że obecnie widać już symptomy znacznego ożywienia. - Z naszych danych tzw. indeksu obrotów wynika, że od grudnia 2013 centra i galerie handlowe mają więcej klientów, którzy więcej wydają, a więc centra mają większe przychodny. Te dane pokazują, że tendencję wzrostową – twierdzi Szmeja-Kroplewska.

Największe i znajdujące się w najlepszych lokalizacjach centra handlowe (tzw. typu primie) nie odczuły wpływu globalnego kryzysu. Co więcej czynsze w tych miejscach nawet wzrosły.

-  Mówimy m.in. o warszawskiej Arkadii, Złotych Tarasach czy Galerii Krakowskiej, gdzie zawsze ustawiają się kolejki chętnych do wynajmu powierzchni. W Warszawie, pomimo spowolnienia rynkowego, poziom stawek czynszowych dla lokali z kategorii prime, czyli zlokalizowanych w topowych obiektach, najlepiej wyeksponowanych butików o powierzchni około 100 metrów kwadratowych, z segmentu "moda", wzrósł o ok. 5-10 proc. w przeciągu ostatnich dwóch lat do poziomu 100 euro za metr kwadratowy miesięcznie – mówi Patrycja Dzikowska z DTZ Polska, działającej na rynku nieruchomości.


Według ekspertki DTZ globalny kryzys miał większy wpływ na centra handlowe w mniejszych miastach. Wprawdzie i tam nie ma mowy o bankructwach, ale ich właściciele odczuli, że klienci wydają mniej.

- Klienci mniejszych miastach zazwyczaj szybciej reagują na zmieniającą się sytuację ekonomiczną. Stają się oszczędniejsi i ostrożniejsi. W dużym stopniu ograniczają wydatki na dobra, które nie są niezbędne do codziennego życia – tłumaczy Dzikowska i dodaje, że to właśnie tam ze względu na spadające obroty, częściej pojawiały się pustostany. – Trudniej o najemców było w centrach źle przygotowanych, nieprzemyślanych, budowanych w czasach hurraoptymizmu lat 2006-7. Często są to obiekty postawione w złej lokalizacji i z niedopracowanym zestawem najemców. Można było spodziewać się problemów w  obiektach z tej półki, a kryzys tylko je przyśpieszył – ocenia Dzikowska.

Ważny jest plan

O tym, że kolejne inwestycje trzeba dokładnie zaplanować pokazują najnowsze dane dotyczące ilości niewynajętych powierzchni. Według JLL pod koniec 2013 roku wskaźnik ten wyniósł 3,2 proc. Oznacza to wzrost o 0,6 pkt procentowych w porównaniu do okresu sprzed roku.

- Wskaźnik wakatów nie jest zatrważający. Dla porównania na wielu zachodnich  rozwiniętych rynkach nieruchomości  recesja zebrała większe żniwo. Na niektórych z tych teoretycznie mocniejszych rynków wakaty były ponad dziesięcioprocentowe. W tym kontekście wzrost ilości pustostanów Polsce można ocenić jako umiarkowany. Nie da się produkować w nieskończoność powierzchni, która w stu procentach będzie zagospodarowana.  Wakaty są naturalnym elementem dojrzewania rynku – twierdzi Kalicki.

Więcej niż w Europie

Z raportów JLL wynika, że w 2013 roku wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu centrów handlowych wzrósł o 12 mkw. do poziomu 220 mkw. na tysiąc mieszkańców. A w pierwszych trzech miesiącach tego roku znów powiększył się do 224 mkw. To mniej niż w Luksemburgu, Irlandii, Holandii, Wielkiej Brytanii, czy Szwecji, ale za to więcej niż w Niemczech. Średnia europejska to 191 mkw. na tysiąc mieszkańców.

- Z danych jasno wynika, że wśród aglomeracji największe nasycenie rejestrowane jest w Poznaniu (612 mkw.) i Wrocławiu (584 mkw.). Gdyby analizować całą Polskę, czyli również mniejsze miasta, to uwagę zwracałby wysoki poziom nasycenia w Rzeszowie, Zgorzelcu czy Legnicy, odpowiednio 800, 710 i 621 mkw. na tysiąc mieszkańców – mówi Edyta Potera z JLL i dodaje, że na polskiej mapie handlu można jednak znaleźć nisze czyli miejsca, w których nadal brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej. - Dobrymi przykładami miast o prawie zerowym nasyceniu są Chełm, Tomaszów Mazowiecki, Stalowa Wola, Mielec, Siedlce, Ełk, Zawiercie – wylicza Potera.

Według Karola Kalickiego to adekwatny poziom do siły nabywczej Polaków. - Jesteśmy w okolicach średniej europejskiej. Różnica w porównaniu do krajów najbardziej rozwiniętych wciąż jest istotna, ale wynika to z nadal dużej różnicy w zasobności społeczeństw. Poziom, który teraz mamy jest odpowiedni do tego, jak wygląda dzisiejsza siła nabywcza Polaków. Ilość tej powierzchni handlowej na mieszkańca ma silne powiązanie z tym ile ze swoich dochodów mieszkaniec jest w stanie wydać na konsumpcje. Pod tym względem daleko nam jeszcze do krajów najbardziej rozwiniętych – twierdzi Kalicki.


Komercjalizacja nowych centrów handlowych jest dłuższa, praktycznie nigdy się nie kończy. Można znaleźć na rynku przykłady gdzie wolne powierzchnie nie udaje się wynająć przez okres 2-3 lat a nawet dłużej. Średnie wskaźniki pustostanów dla wybranych miast mają trend wzrostowy - oscylują na poziomie 2-6 proc.

Waldemar Ciępka, Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych

Twierdzi natomiast, że w wielu polskich miastach można już mówić o nasyceniu. A to przekłada się na np. wzrost ilości pustostanów.

- Komercjalizacja nowych centrów handlowych jest dłuższa, praktycznie nigdy się nie kończy. Można znaleźć na rynku przykłady gdzie wolne powierzchnie nie udaje się wynająć przez okres 2-3 lat a nawet dłużej. Średnie wskaźniki pustostanów dla wybranych miast mają trend wzrostowy - oscylują na poziomie 2-6 proc. Trzeba jednak pamiętać, że wskaźnik pustostanów liczony jest według mkw. powierzchni niewynajętej. Gdyby brać pod uwagę lokale niewynajęte - ten wskaźnik byłby zdecydowanie wyższy - uważa Ciępka.

Dalszy rozwój?

Eksperci nie mają wątpliwości, że polski rynek nieruchomości handlowych wciąż ma ogromny potencjał. Pomimo, że jest inny niż kilka lat temu nadal jest wiele miejsc, gdzie z sukcesem warto zainwestować.

Anna Szmeja-Kroplewsa z Polskiej Rady Centrów Handlowych przekonuje, że możliwości jest mnóstwo. - To mogą być duże  galerie handlowe lub małe centra dzielnicowe. Coraz częściej w dużych miastach stawia się na lokalne inwestycje, skierowane do klientów osiedlowych – twierdzi Szmeje-Kroplewska i dodaje, że tylko 16 proc. całego rynku centrów handlowych jest w małych miastach. - Są białe plamy na mapie Polski. Są klienci, którzy jeżdżą 100-150 km do większej galerii handlowej, a więc tą drogę można im skrócić – dodaje.

Dotychczas dość słabo rozwijał się segment marek luksusowych. Wprawdzie istnieją operatorzy marek z tak zwanej najwyżej półki, ale miejsca na ich rozwój jest więcej. Dobrym miejscem na inwestycje mogłyby być również sypialnie dużych miast, jak na przykład Pruszków pod Warszawą

Patrycja Dzikowska, DTZ Polska



Podobne zdanie ma Patrycja Dzikowska z DTZ, która przekonuje, że warto zagospodarować rynkowe nisze. - Dotychczas dość słabo rozwijał się segment  marek luksusowych. Wprawdzie istnieją operatorzy marek z tzw. najwyżej półki, ale miejsca na ich rozwój jest więcej. Dobrym miejscem na inwestycje mogłyby być również sypialnie dużych miast, jak np. Pruszków pod Warszawą. Wiadomo, że mieszkańcy Pruszkowa pracują zazwyczaj w Warszawie, więc zapewne nie chcieliby w weekend kolejny raz jechać do stolicy, aby zrobić zakupy. Myślę, że centrum handlowe o wielkości ok.  20-30 tys. mkw. mogłoby w takim mieście z powodzeniem funkcjonować, oczywiście pod pewnymi warunkami;  jak dobra lokalizacja, odpowiednio skomponowany obiekt,  ciekawy zestaw najemców – mówi Dzikowska.

Natomiast Karol Kalicki twierdzi, że wciąż warto inwestować także w dużych miastach i największych aglomeracjach. - Nadal opłaca się i buduje się duże centra handlowe o powierzchni kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych, z wieloma dodatkowymi funkcjami i atrakcjami, z parkingami wielopoziomowymi i zaawansowanymi rozwiązaniami architektonicznymi. Myślę, że w np. w Warszawie nadal z powodzeniem można ulokować 2-3, a może i więcej obiektów handlowych - rosnący potencjał demograficzny i siła nabywcza na to pozwalają – ocenia Kalicki.


Jednak, aby inwestycja była udana potrzeba szczegółowych badań. Zarówno globalny kryzys gospodarczy, jak i rosnąca konkurencja na rynku sprawiły, że deweloperzy bardzo ostrożnie podejmują dziś decyzję o uruchomieniu nowych projektów.

- Każdy nowy projekt poprzedza wnikliwa, wielokryterialna analiza potencjalnej lokalizacji. W trakcie jej trwania sprawdza się takie czynniki jak m.in. poziom bezrobocia, grupę docelową, w tym siłę nabywczą mieszkańców, jak również wiek czy nawyki zakupowe, konkurencyjne obiekty (istniejące i planowane) – wylicza Edyta Potera z JLL.

Według ekspertki z JLL nowa galeria handlowa potrzebuje około 2 lat, aby jaj powierzchnia została wchłonięta przez rynek. - To czas, kiedy obiekt wpasowuje się w otoczenie, pozwala najemcom osiągnąć zamierzony poziom przychodów, buduje bazę lojalnych klientów, a nie tylko przyciąga odbiorców na zasadzie efektu nowości. Z naszych obserwacji wynika również, że obecnie proces integracji centrum handlowego z otoczeniem jest dłuższy niż jeszcze kilka lat temu. Dlatego właśnie nie warto otwierać np. dwóch obiektów w tym samym mieście w krótkim odstępie czasowym – tłumaczy Potera.

Długa inwestycja

To jak długo inwestorzy będą czekali na zwrot włożonych w budowę centrum handlowego pieniędzy zależy od wielu czynników. Chodzi m.in. o lokalizację, czy marki najemców. - W zależności od jakości projektu oczekiwany okres zwrotu może wynosić około 10 lat, przy czym dla projektów wiodących będą to okresy dłuższe – mówi Kalicki.

Podziel się:

Bądź na bieżąco:
  • Komentarze (0)

Dodaj Komentarz

Zaloguj się , aby dodać komentarz
Forum jest aktualizowane w czasie rzeczywistym
+0 nowe komentarze

Zasady forum

Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. TVN24BiŚ nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Ustawienia

Zamknij ustawienia
Ustawienia zostały zapisane