• rozwiń
    • WIG20 2235.52 -0.59%
    • WIG30 2531.97 -0.67%
    • WIG 58816.98 -0.55%
    • sWIG80 11572.11 -0.16%
    • mWIG40 3758.82 -0.57%

Ostatnia aktualizacja: Dziś 17:15

Dostosuj

Mieszkania będą tanieć

Mieszkania będą tanieć
Foto: TVN24 Foto: Mieszkania będą tanieć

Po dwóch latach cenowego szaleństwa na rynku nieruchomości pojawił się okres stabilizacji a w ostatnich miesiącach nawet przecena. Na rynku wtórnym mieszkania tanieją od jesieni. Ten trend ma się utrzymać także w tym roku. Najbardziej stracą na wartości stare, zaniedbane lokale, głównie w blokowiskach z wielkiej płyty, ale też w budynkach z lat 50. - wynika z "Raportu Szybko.pl i Expandera".

Kilkudziesięcioprocentowe wzrosty cen mieszkań w skali roku, które dokonały na rynku nieruchomości nie lada spustoszenia to już przeszłość. Wprawdzie w ostatnim roku większość nieruchomości jeszcze znacząco zyskało na wartości, to trzeba jednak pamiętać, że w ostatnich trzech miesiącach odnotowano pierwsze spadki cen. Powód? Doszły one już do takiego poziomu, że same ograniczyły na nie popyt. Coraz mniej liczna grupa osób mogła sobie pozwolić na taką inwestycję.

Dynamika cen w większych miastach

We Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, które rok 2006 zakończyły średnimi cenami za metr odpowiednio na poziomie: 6282, 7903 i 7172. W ciągu roku ceny wzrosły o  12,8 proc. w Warszawie, 11,8 proc. we Wrocławiu, 9,3 proc. w Krakowie. Oznacza to, że średnie ceny metra, nominalnie, wzrosły o 667 złotych w Krakowie, 744 złote we Wrocławiu i 1014 złotych w Warszawie. Jeszcze dynamiczniej zmieniały się ceny w Gdańsku, Poznaniu i Katowicach. Pięcie się w górę rozpoczynały jednak ze zdecydowanie niższego pułapu. Katowice przy cenie wyjściowej 2 911 złotych za metr kwadratowy odnotowały wzrost rzędu 56,4 proc., czyli porównywalny z zeszłorocznymi rekordami, w Poznaniu ceny wzrosły o 32,7 proc. z 4783 złotych do 6350, a w Gdańsku o 24,8 proc. z 5375 złotych za metr do 6706. Najszybciej ceny rosły wiosną. Początek roku i rozpoczęcie sezonu budowlanego były okresem gwałtownych wzrostów cen materiałów budowlanych. Fakt ten oraz dodatkowo wzrost wynagrodzeń i problemy z zatrudnieniem wykwalifikowanych budowlanych, należały do stymulatorów zwyżki cen mieszkań na rynku pierwotnym, co przełożyło się automatycznie na wzrosty na cen mieszkań używanych. W kwietniu dodatkowo dotarła do nas skądinąd radosna informacja, iż przyznano Polsce i Ukrainie organizację Euro 2012. Niewątpliwie wpłynie to na prosperity w branży budowlanej, ale równocześnie każe postawić pytanie o jej możliwości i to w jaki sposób intensyfikacja prac przy budowie infrastruktury niezbędnej dla Euro wpłynie na budownictwo mieszkaniowe.

Własne "M" czy dom

Rynek nieruchomości w ostatnim roku należał do domów jednorodzinnych

domy

Wbrew dotychczasowym doświadczeniom w zeszłym roku to nie kawalerki ani nawet mieszkania dwupokojowe zyskały najwięcej na wartości. Co więcej w czwartym kwartale to właśnie kawalerki potaniały najbardziej. Najbardziej wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań czteropokojowych, średnio o 13,6 proc. , a o 12 proc. wzrosła także średnia cena mieszkań trzypokojowych. Kawalerki i dwa pokoje zyskały nieco ponad połowę wartości wzrostów cen mieszkań dużych w ciągu całego 2007 roku.

W chwili obecnej, aby zostać właścicielem stosunkowo dużego i komfortowego domu w jednym z największych polskich miast należy dysponować budżetem około jednego miliona lub więcej.

dom2

Śmiało można powiedzieć, że rynek nieruchomości w ostatnim roku należał do domów jednorodzinnych. Nie oznacza to oczywiście, że transakcje takie zdominowały rynek. W polskich miastach nadal zdecydowana większość zapotrzebowania przypada na mieszkania. Domy znalazły się w kręgu zainteresowania większej grupy osób, ze względu na wzrosty cen mieszkań, które miały miejsce w 2006 i na początku 2007 roku. Zwiększone zainteresowanie i popyt zaowocowały szybkim i znacznym wzrostem cen. Rekord procentowy wzrostu cen przypadł Wrocławiowi (podobnie jak w zeszłym roku w przypadku mieszkań). Średnia cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów kwadratowych wzrosła o 53 proc., czyli o 400 tys. złotych w ciągu roku! Wyższy wzrost w wartościach bezwzględnych, czyli namacalnych złotówkach, odnotowały takie same domy w Warszawie. Na koniec roku cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów, była o ponad 520 tys., czyli 42 proc. wyższa niż na początku 2007 roku. W chwili obecnej, aby zostać właścicielem stosunkowo dużego i komfortowego domu w jednym z największych polskich miast należy dysponować budżetem około jednego miliona lub więcej.

A może wynajem?

Najbardziej zdrożały mieszkania do wynajęcia w Gdańsku. W przypadku kawalerek jest to 60,5 proc., mieszkań dwupokojowych 35,9 proc. Mieszkania trzypokojowe najbardziej zdrożały w Warszawie – 27,4 proc. natomiast w przypadku mieszkań czteropokojowych, największy wzrost miał miejsce w Katowicach – o 22,6 proc. w skali roku.

do wynajecia

O prawdziwej rewolucji w cenach możemy mówić w przypadku mieszkań pod wynajem. W przeciągu ostatniego roku koszt wynajmu wzrósł o prawie 1/4. Najbardziej zdrożały mieszkania do wynajęcia w Gdańsku. W przypadku kawalerek jest to 60,5 proc., mieszkań dwupokojowych 35,9 proc. Mieszkania trzypokojowe najbardziej zdrożały w Warszawie – 27,4 proc. natomiast w przypadku mieszkań czteropokojowych, największy wzrost miał miejsce w Katowicach – o 22,6 proc. w skali roku.

Wzrost cen napędzały nowe lokale, które w ostatnim czasie pojawiły się na rynku. Często oferując dużo lepszy standard wykończenia niż mieszkania obecne na rynku od wielu lat, jednocześnie wymagają wyższych miesięcznych czynszów. Doskonale tę sytuację obrazuje przykład warszawskiego Targówka, który wśród mieszkańców stolicy nie cieszy się najlepszą opinią, jednak w ciągu całego 2007 roku ceny wzrosły tam o ponad 40 proc., z powodu oddania tam do użytku sporej liczby nowych inwestycji, w których wiele mieszkań zostało przeznaczonych od razu po ich wykończeniu na wynajem. Nie bez wpływu na wzrost czynszów, miała również sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań.

Mimo znaczącego wzrostu cen wynajmu w większości dużych miast bardziej opłaca się wynajem mieszkania niż jego zakup. Jednak w perspektywie kilku miesięcy sytuacja może się odwrócić. Na razie jednak, porównując cenę najmu i raty kredytu hipotecznego zaciągniętego (bez wkładu własnego) na zakup takiej samej nieruchomości, okazuje się, że we wszystkich dużych miastach poza Katowicami miesięczny koszt najmu mieszkania jest niższy niż rata kredytu na jego zakup zaciągniętego we frankach szwajcarskich na okres 30 lat.

Mimo znaczącego wzrostu cen wynajmu w większości dużych miast bardziej opłaca się wynajem mieszkania niż jego zakup.

wynajem2

Tylko w Katowicach najem jest droższy o 84 złote. Inaczej jest w wypadku kredytu zaciągniętego na 45 lat, tu miesięczna rata w każdym przypadku będzie niższa niż opłata za wynajem. Trzeba jednak pamiętać, że o kredyt na tak długi okres mogą się strać tylko osoby w wieku do 30 lat. Banki żądają bowiem w większości, by kredyt hipoteczny został w całości spłacony przed 75 rokiem życia kredytobiorcy. Kupując mieszkanie trzeba opłacić jeszcze czynsz (w przypadku najmu został on w większości przypadków wliczony do opłaty za najem), co jeszcze zmniejsza atrakcyjność zakupu mieszkania. Nie możemy jednak zapominać o ważnym czynniku psychologicznym - Polacy w większości uważają, że lepiej spłacać własne mieszkanie zakupione na kredyt niż płacić nawet nieco mniej za wynajem, spłacając tym samym mieszkanie kogoś innego.

Nawet warszawska Praga nie dla żaka

Także stancje podrożały w ostatnim czasie, niekiedy nawet o 40 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2006 roku. Najbardziej spektakularne wzrosty miały miejsce w trzech warszawskich, sąsiadujących ze sobą dzielnicach – Pradze Północ (wzrost o 39,5 proc., jeszcze rok temu w tej dzielnicy wynajem pokoju kosztował średnio 380 zł, a w tym roku już ok. 530 zł miesięcznie), Pradze Południe (wzrost o 38,7 proc.) oraz na Gocławiu (wzrost o 39 proc.). Jest to dość zaskakująca informacja, szczególnie biorąc pod uwagę dość niechlubną sławę wielu rejonów tych dzielnic. Wysokie ceny średnie są wynikiem wysokich cen jedynie w zachodnich częściach tych dzielnic, czyli tych położonych najbliżej Wisły i najbliżej głównych tras komunikacyjnych wiodących na drugą stronę rzeki. Jeśli przyjrzeć się mapie stolicy, można zauważyć, że z tych trzech dzielnic wychodzą główne trasy komunikacyjne do centralnej części miasta, którymi można bardzo szybko dotrzeć do takich dzielnic jak Żoliborz, Śródmieście, Centrum, Mokotów – czyli dzielnic położonych wzdłuż linii metra. Można, więc mówić o zjawisku odbicia linii metra na prawobrzeżnej Warszawie, oczywiście w kontekście cen wynajmu.

Cisza po burzy

Średnie ceny w Warszawie powinny utrzymywać się na poziomie około 9 tysięcy za metr kwadratowy. W przypadku Krakowa poziomem stabilizacji wydaje się być 8000 złotych, Wrocławia 7100, Gdańska i Gdyni 6700, Poznania 6500.

ceny

Jak w tym roku zmieni się cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym? W największych i najdroższych polskich aglomeracjach nie będzie znaczących wzrostów. Średnie ceny w Warszawie powinny utrzymywać się na poziomie około 9 tysięcy za metr kwadratowy. W przypadku Krakowa poziomem stabilizacji wydaje się być 8000 złotych, Wrocławia 7100, Gdańska i Gdyni 6700, Poznania 6500. Obniżki cen mogą nastąpić w dzielnicach, gdzie ceny znacznie przewyższały średnią dla danego miasta i dodatkowo tam gdzie podaż mieszkań jest stosunkowo duża, np. warszawski Mokotów, Wilanów czy Śródmieściu. Z drugiej strony mogą następować podwyżki w dzielnicach gdzie ceny nadal są znacznie niższe od średniej (przeniesienie popytu z dzielnic drogich), ale pod warunkiem, iż nieruchomości tam zlokalizowane nie odbiegają od rynkowych standardów i oczekiwań kupujących.

Podobnie jak na rynku mieszkań, także w przypadku domów, po Nowym roku nie należy spodziewać się już rewolucyjnych wzrostów cen. Należy oczekiwać, iż w 2008 roku, a następnie po zapowiadanej liberalizacji prawa budowlanego w 2009, zdecydowanie zwiększy się liczba indywidualnych inwestycji budowlanych. Samodzielna budowa domu zazwyczaj jest zdecydowanie bardziej efektywna kosztowo niż zakup gotowej nieruchomości.

Także w przypadku cen mieszkań do wynajęcia sytuacja powinna się uspokoić, co nie oznacza spadku cen.

Na co stać Polaka?

Z badania przeprowadzonego przez Expandera w listopadzie zeszłego roku wynika, że średnia wartość zdolności kredytowej uczestnika badania wyniosła 414 tys. zł. Jest to suma, która wystarcza na zakupu dwupokojowego mieszkania w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu. W Poznaniu i Gdańsku za tą sumę można kupić mieszkanie trzypokojowe, a w Katowicach nawet czteropokojowe. Jak wykazało badanie, przeciętna polska rodzina dysponuje także wkładem własnym do kredytu na poziomie 55 tys. zł. Oznacza to, że kupowane na kredyt mieszanie może być jeszcze droższe i kosztować prawie 470 tysięcy.

Pozostaje jeszcze odpowiedź na pytanie: zadłużyć się w złotówkach czy frankach szwajcarskich? W ostatnich trzech miesiącach wzrosły zarówno ceny kredytów we frankach szwajcarskich jak i złotówkach. Od początku roku kredyty w złotych podrożały aż o 1,29 pkt. proc., zaś we frankach o 0,76 pkt. proc. W przypadku kredytu na 400 tys. zł taki wzrost oprocentowania przekłada się na wzrost miesięcznej raty o 334 zł dla złotówek i 175 zł dla franków. Także następny rok zapowiada się lepiej dla osób zadłużonych we frankach, niż dla tych, które posiadają kredyty w złotych. Choć podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii mogą się jeszcze zdarzać, to będą mniejsze niż w Polsce. Poza tym, wzrost rat spowodowany rosnącymi stopami niweluje umacniający się złoty. Ci, którzy wybrali franki jako walutę swojego kredytu powinni być w 2008 roku zadowoleni z dokonanego wyboru. Także osoby, które dopiero zamierzają się zadłużyć mogą z czystym sumieniem wybierać franki.

Na podstawie „Raportu Szybko.pl i Expandera” opracowała Marta Płoskońska

Zobacz cały raport

Podziel się:

Bądź na bieżąco:
  • Komentarze (0)

Dodaj Komentarz

Zaloguj się , aby dodać komentarz
Forum jest aktualizowane w czasie rzeczywistym
+0 nowe komentarze

Zasady forum

Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. TVN24BiŚ nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Ustawienia

Zamknij ustawienia
Ustawienia zostały zapisane