• rozwiń

Kontener, dom starości, zamek. Dziesięć sposobów na inwestycje w nieruchomości

Kontener, dom starości, zamek. Dziesięć sposobów na inwestycje w nieruchomości

Miejsce postojowe przy międzynarodowym lotnisku, dom spokojnej starości, fragment zamku, a nawet blaszany kontener - na inwestorów na rynku nieruchomości czeka coraz więcej nowych i nietypowych propozycji.

1. Stanowisko do pracy w biurze

To jedno z najnowszych rozwiązań na rynku biurowym, które pozwala wejść w posiadanie nie całego budynku czy jego pojedynczego piętra, a jedynie pojedynczego miejsca pracy.

W Polsce ta idea dopiero zyskuje na popularności, podczas gdy w USA stanowi bardzo poważny segment. Szacunki amerykańskiego urzędu statystycznego zajmującego się rynkiem pracy sugerują, że w 2020 roku 65 mln osób w USA (40 proc. siły roboczej) będzie potencjalnymi użytkownikami biur coworkingowych.

Jak to wygląda w USA? Deweloper manhattańskiego biurowca wydzielił pojedyncze stanowiska pracy w budynku i sprzedaje je inwestorom za 25 tys. dolarów za sztukę. Ci mają otrzymywać co roku 3,4 - 4 tys. dolarów czynszu rocznie. Jakby tego było mało, inwestor, który zdecyduje się wyjść z inwestycji, ma zagwarantowaną w umowie cenę odprzedaży na poziomie 31,35 tys. dolarów. To o 25 proc. więcej niż cena, jaką zapłacił.

2. Fragment zamku

Podobny mechanizm - najmu zwrotnego - działa w wielu ofertach inwestycyjnych na rynku nieruchomości, np. w przerobionym na hotel szkockim zamku Taymouth.

Nieruchomości dostępne są tam w cenach od około 2,2 mln zł (390 tys. funtów). Co ciekawe, nie trzeba w tym wypadku stawać się właścicielem całego lokalu, bo istnieje możliwość nabycia udziału (1/13). Wystarczy wtedy około 170 tys. zł.

Atutem szkockiego zamku z XVI wieku są przede wszystkim atrakcyjne położenie, pole golfowe, spa oraz architektura i wyposażenie. Zgodnie z informacjami publikowanymi w ofercie przez 2 lata inwestor czerpie przychody z czynszów w wysokości 7 proc. wartości nieruchomości, a potem ma udział w zyskach generowanych przez hotel na poziomie 50 proc. - oczywiście zyski te mają być dzielone proporcjonalnie pomiędzy wszystkich inwestorów.

 

3. Magazyn samoobsługowy

Znacznie mniejszym kapitałem trzeba dysponować, jeśli wybierze się rynek samoobsługowych magazynów. Wejście na ten rynek w Polsce wymaga stworzenia magazynu od podstaw i zajęcia się całym biznesem "od a do z".

Na Zachodzie możliwy jest zakup nawet pojedynczego stanowiska magazynowego, który zarządzany jest przez firmę zajmującą się całą sferą operacyjną biznesu. W takim wypadku inwestor po zakupie nieruchomości powinien jedynie czekać na comiesięczne czy cokwartalne przelewy.

4. Miejsce postojowe

Innym niskobudżetowym rozwiązaniem jest inwestycja w miejsce postojowe. Nie chodzi jednak o pojedyncze stanowisko w garażu pod blokiem mieszkalnym, które za 200 czy 300 zł miesięcznie wynajmuje właściciel, ale na lotniskowym parkingu. Plus jest taki, że zarządzaniem i rozliczaniem z najemcami zajmuje się zewnętrzna firma, a inwestor z założenia czeka tylko co miesiąc na wpłaty.

I tak na przykład firma Gatwick Properties zachwala, że kupując za 20 tys. funtów (około 113 tys. zł) miejsce postojowe na parkingu przy lotniku w Glasgow, można liczyć na przychody z czynszów na poziomie 8 proc. zainwestowanej kwoty przez pierwsze dwa lata.

Później wynik inwestycji ma być zależny od obłożenia parkingu, ale już dziś pośrednik prognozuje, że przychody w trzecim i czwartym roku mogą wynieść po 11,3 tys. zł w skali roku, a na kolejne dwa lata mają wzrosnąć do ponad 13,5 tys. zł rocznie (kwoty przeliczone na złotówki przy założeniu, że funt kosztuje 5,65 zł).

W umowie znajduje się zapis, że już od drugiego roku inwestycji miejsce może zostać przeznaczone do odsprzedaży z ceną o 25 proc. wyższą od pierwotnej. Zapis ten ma w pewnym sensie gwarantować wyjście z inwestycji z zyskiem i z góry ustalać poziom cen na rynku wtórnym.

 

5. Dom spokojnej starości dla inwestora z grubszym portfelem

Kolejną ideą, która zyskuje na popularności jest inwestowanie w domy spokojnej starości. Wszystko dlatego, że w wielu krajach europejskich państwowa służba zdrowia nie jest w stanie zapewnić odpowiedniej opieki rosnącej liczbie osób starszych. To daje pole dla rozwoju firm działających na tym rynku.

Tu też ma więc sens wykorzystanie wcześniej wspomnianego modelu najmu zwrotnego.

Przykładowe oferty inwestycyjne można znaleźć w ofercie firmy Capstone Investments. Obecnie sprzedaje ona pokoje w dwóch brytyjskich domach spokojnej starości w Liverpoolu i Lancashire. W pierwszym przypadku cena to 69 tys. funtów, a w drugim 89 tys. funtów. W obu przypadkach można znaleźć obietnicę 8-proc. przychodów z czynszów, co roku przez 10 lat, a później zwrot z inwestycji zależny od poziomu generowanego przez obiekt zysku. Z założenia zarządzaniem zajmuje się oczywiście wyspecjalizowana firma, a inwestor otrzymuje z góry umówiony czynsz na konto. Co więcej, tu też znaleźć można zapewnienie, że pokój może być odkupiony za z góry określoną kwotę - 115 proc. pierwotnej ceny.

6. Pokój w hotelu

Kolejnym sposobem na inwestowanie jest zakup na własność pokoju w hotelu, który wynajmuje się operatorowi - firmie, która zarządzać będzie całym obiektem. W ten sposób inwestor sam nie zajmuje się zarządzaniem, a tylko czeka na przychody z czynszu.

W Polsce przeważnie roczne przychody z takiego rodzaju inwestycji plasują się na poziomie około 6-9 proc, wartości kupionej nieruchomości. Nad Wisłą pojedynczy pokój można kupić, posiadając minimum 200–300 tys. zł.

7. Akademik

Dla osób, które szukają zysków w studenckich portfelach, a przy tym oczekują inwestycji bezobsługowej, rozwiązaniem może być zakup nieruchomości w akademiku zarządzanym przez firmę.

W Polsce takie rozwiązania wciąż nie wychodzą poza plany deweloperów, ale np. w Wielkiej Brytanii znaleźć można całą masę tego rodzaju ofert inwestycyjnych. Można dzięki nim stać się właścicielem zarówno pojedynczego pokoju, jak i znaleźć oferty sprzedaży całych działających od lat akademików. W efekcie czynsz może być wypłacany w z góry określonej wysokości, być zależny od zysków generowanych przez cały obiekt albo też za sterami zarządcy obiektu staje sam inwestor.

I tak na przykład w Leeds (Wielka Brytania) na nabywców czekają pojedyncze pokoje w działającym już od ponad dekady akademiku. Ceny pojedynczych pokoi zaczynają się od 49 tys. funtów, a przychody właścicieli mają wynosić przez pierwsze 3 lata po 8 proc. wartości nieruchomości rocznie. W Manchesterze za pojedynczy pokój trzeba zapłacić od 18,5 do 30 tys. funtów, a roczny zysk z wynajmu przez 48 tygodni w roku ma wynosić niecałe 2 tys. funtów. Te szacunki zakładają optymistyczny poziom obłożenia obiektu.

8. Wynajem mieszkania na krótko

Kolejnym rozwiązaniem jest najem krótkoterminowy. Chodzi tu o mieszkania wynajmowane na doby, które stanowią alternatywę dla hoteli. Lokale takie oferują przeważnie powierzchnię większą niż pokoje hotelowe i posiadają kuchnię. Najczęściej klienci mogą też liczyć na usługi dodatkowe charakterystyczne dla hoteli (sprzątanie, pranie, wyżywienie).

Popularność najmu krótkoterminowego rośnie głównie z dwóch powodów. Jest to rozwiązanie preferowane przez osoby znudzone hotelowym standardem. Do tego dochodzi kwestia ceny - przeważnie niższej niż w hotelach.

Problem w tym, że w wielu krajach najem krótkoterminowy wypychany jest do szarej strefy. Na przykład w Londynie nielegalne jest wynajmowanie nieruchomości na krócej niż trzy miesiące. Pomimo tych obostrzeń rynek szybko się rozwija.

9. Zakup spekulacyjny

Znacznie bardziej ryzykownym niż wcześniej wspomniane niecodzienne sposoby inwestowania na rynku nieruchomości jest zakup spekulacyjny. Polega on na nabyciu mieszkania na rynku pierwotnym, najlepiej tuż po tym, jak deweloper rozpocznie sprzedaż, np. w systemie 10/90. Polega on na tym, że 10 proc. wartości wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90 proc. przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dąży jednak do podpisania umowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw do nabycia nieruchomości na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa możliwy do osiągnięcia wynik (zysk lub stratę).

Przykład? Inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł. Gdyby inwestorowi udało się znaleźć kogoś, kto za tę nieruchomość skłonny byłby zapłacić 550 tys. zł, czyli o 10 proc. więcej, to możliwe byłoby zrealizowanie zysku na poziomie 100 proc. (przed potrąceniem kosztów). Teoretycznie bowiem za wejście w buty pierwotnego nabywcy, który wpłacił już na konto dewelopera 50 tys. zł, wtórny nabywca skłonny jest zapłacić 100 tys. zł (50 tys. zł jako część ceny mieszkania i 50 tys. zł jako "odstępne").

Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła i dodatkowo inwestor nie znalazłby nabywcy na swoje prawo do zakupu lokalu, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, albo naraziłby się na utratę wpłaconego zadatku. Inwestowanie w mieszkania w budowie na powyższych zasadach jest więc uzasadnione w okresach ożywienia na rynku bądź w okresach dużego dyskonta oferowanego przez deweloperów na początkowych etapach budowy.

 

10. Kontener pełen niewiadomych

Ostatnią propozycją jest zakup blaszanego kontenera. Po co ją kupować? Gdyby wierzyć ofertom zamieszczanym w internecie, firmy działające na rynku morskiej spedycji skłonne są najmować takie kontenery, płacąc co roku właścicielowi sporą część ich wartości.

Cena takiego kontenera wynosić może 2,5 tys. funtów, ale pojawiają się też oferty nieco droższe (4,1 tys. dolarów). Wynagrodzenie właściciela ma być regularnie wypłacane w kwotach z góry ustalonych lub zależnie od obłożenia. W pierwszym przypadku zyski mogą wynosić 10-12 proc., a w drugim mogą sięgnąć nawet 26 proc.. Kontener ma nadawać się do użycia przez około 15 lat i być w pełni ubezpieczony. Gdyby tego było mało, firmy oferujące inwestycje w kontenery mówią też o gwarantowanej cenie odsprzedaży równej cenie zakupu po 3 latach inwestycji.

Zestawienie przygotowali analitycy Lion's Banku.

Ustawienia

Zamknij ustawienia
Ustawienia zostały zapisane